Перепланировка квартиры

Делая ремонт в своей квартире, собственник зачастую изменяет пространство: увеличивает площадь комнат, объединяет кухню с гостиной, ванную с туалетом. Воплощая эти идеи в жизнь, владельцы квартир порой не задумываются о законности своих действий. А если и задумываются, то успокаивают себя мыслью о том, что в жилище не бывает посторонних и вряд ли кто-то узнает о том, что этими действиями был нарушен закон. Однако, при продаже, обмене и других операциях с недвижимостью, согласовать перепланировку все-таки придется.

Кроме того, при неквалифицированном, самостоятельном проведении таких работ, существует риск повредить общедомовые коммуникации или несущие конструкции дома.

Но прежде чем обратиться за разрешением, стоит разобраться со всеми тонкостями этого вопроса. Чтобы понять, требуют ли согласования задуманные изменения, следует выяснить, что такое перепланировка с точки зрения закона.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ говорит нам, что

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

Там же сказано, что

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

Техпаспорт, в который надо вносить изменения, – это документ, который, помимо прочего, подтверждает соответствие квартиры требованиям закона.

Перепланировки квартир делятся на две большие категории.

Первая – это простая перепланировка (ее еще называют перепланировкой по эскизу). В таком случае изменения в квартире минимальны. Перепланировки типовых домов и «хрущевок» обычно относятся к простым и не требуют больших затрат времени и средств.

Вторая – это сложная перепланировка (с подготовкой проекта). При сложной перепланировке затрагиваются несущие конструкции дома, меняется схема коммуникаций. Тут будет нужна предварительная разработка проекта, этим занимаются специализированные проектные организации. Перепланировать можно и нежилое помещение, стоимость оформления будет зависеть и от сложности работ, и от того, в жилом или нежилом доме расположено помещение.

При этом закон прямо запрещает некоторые виды работ при перепланировке. Так, к недопустимым относятся работы:

  • которые ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе те, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним) может быть отнесено к категории непригодных для проживания; работы, нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или те, в результате которых может произойти разрушение несущих конструкций (например, прорубание дополнительного дверного проёма);
  • которые устанавливают отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование этими устройствами оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • в ходе которых предусматривается ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции (например, это может быть уменьшение воздуховодного короба);
  • увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, установке дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Если квартира расположена в доме типовой серии, то закон запрещает:

  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в несущих стенах, колоннах (стойках, столбах);
  • прокладывание штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях, плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией-автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют – без дополнительной экспертизы.

К тому же некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешение на них можно получить только при тщательной подготовке документации. Например, объединение жилой комнаты или кухни с лоджией.

Некоторые варианты практически невозможно согласовать, поскольку они нарушают строительные правила и санитарные нормы. Так, например, нельзя:

  • полностью демонтировать несущие конструкции; увеличивать площадь кухни, ванной комнаты и туалета за счёт жилого помещения;
  • уменьшать кухню и санузел для увеличения жилого помещения; оборудовать санузел над кухней соседей снизу (такое возможно лишь в том случае, если оба помещения расположены в одной двухуровневой квартире);
  • устраивать вход из жилого помещения в санузел, если в вашей квартире нет другого помещения, оборудованного унитазом (исключение составляют элитные дома, где такая планировка изначально заложена в проекте);
  • переносить кухню на территорию жилого помещения;
  • устанавливать радиаторы отопления и устраивать водяные полы с подогревом на лоджиях и балконах;
  • подсоединять полы с подогревом к общедомовым системам водоснабжения и отопления; объединять жилое помещение и кухню при наличии в последней газовой плиты;
  • разделять одну жилую комнату на несколько, если хотя бы в одной из них не будет естественного освещения.

Согласование перепланировки происходит в два этапа:

  1. Получение разрешения на перепланировку,
  2. Юридическое оформление выполненных работ.

В каждом из этапов – несколько шагов, которые собственнику предстоит сделать для осуществления задуманного.

Первый этап – получение разрешения на перепланировку – состоит из шести шагов:

  1. Собственник должен определить и составить перечень желаемых изменений в квартире. Чтобы получить представление о том, что можно, а что нельзя перестроить, лучше обратиться за консультацией в организацию, занимающуюся легализацией перепланировок.
  2. Заказать проект перепланировки. Для этого стоит обратиться в проектную организацию, состоящую в СРО и имеющую лицензию на осуществление проектной деятельности в сфере строительства. Проект разрабатывают на основании Технического заключения о состоянии конструкций дома (ТЗК). Заключение составляют индивидуально для каждой квартиры. Оно содержит не только данные об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, но и выводы о технической возможности перепланировки. Для подготовки заключения необходимо организовать выезд проектировщика на объект.
  3. Узнать в какой уполномоченный орган необходимо обратиться для получения разрешения на перепланировку.
  4. В БТИ получить экспликацию, а также поэтажный план и сделать несколько его копий. На одной из копий нанести новое расположение стен, газовой плиты, сантехники – это и будет эскиз перепланировки. Если предстоит сложная перепланировка, то одним эскизом не обойтись – необходимо составление проекта.
  5. Утвердить проект перепланировки в органах, проверяющих строительные работы и инспектирующих состояние зданий и сооружений. Для этого заполнить бланк заявления на перепланировку и приложить к нему необходимые документы. Срок согласования – не более 45 дней;
  6. Получить от уполномоченного органа разрешение, которое выдадут или отправят по почте не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия решения о согласовании.

После уведомления управляющей организации можно начинать строительные работы, но только так, как указано в проекте, иначе перепланировку могут, опять-таки, признать незаконной. В разрешении так же устанавливается срок выполнения работ.

Второй этап – юридическое оформление произведенной перепланировки – состоит из трех шагов:

  1. Уведомить выдавшую разрешение организацию о завершении строительных работ и получить акт приемочной комиссии, подтверждающий соответствие работ проекту.
  2. Обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана.
  3. Представить технический план и акт приемочной комиссии в Управление Росреестра, для внесения изменений в ЕГРН.

Согласовать перепланировку не такой сложно, как может показаться на первый взгляд, но это требует внимания и драгоценного времени, которое не всегда можно найти во время ремонта. Коллегия адвокатов «Митяев и партнеры» поможет вам с легкостью, квалифицированно, быстро и без лишних проблем пройти все эти шаги.

Вячеслав Митяев

Вячеслав Митяев

председатель с 2003
адвокат
Дмитрий Митяев

Дмитрий Митяев

в команде с 2010
адвокат
Владислав Митяев

Владислав Митяев

в команде с 2018
адвокат